Languages

Investeerders

FAQ

Globale strategie van de Groep Cofinimmo

Met welke risico's wordt de Groep Cofinimmo geconfronteerd?

De Groep Cofinimmo identificeert regelmatig de risico's waarmee zij geconfronteerd wordt om hun potentiële impact op haar activiteit te meten. Een volledige lijst met deze risico's, hun potentiële impact en de temperende factoren en maatregelen bevindt zich op bladzijden 2 tot 11 van het Jaarlijks Financieel Verslag 2015.

Is de Groep Cofinimmo van plan haar activiteiten uit te breiden naar landen buiten België, Duitsland, Frankrijk en Nederland?

Vanuit haar stategie geeft de Groep er de voorkeur aan zich te vestigen in buurlanden van België, tegen een vestigingsritme dat toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buitenlandse vastgoedmarkten. Indien in deze landen een fiscaal REIT-stelsel (Real Estate Investment Trust) bestaat, dat gelijkaardig is aan dat van GVV, gaat de voorkeur naar deze landen uit.

Doet de Groep Cofinimmo aan vastgoedontwikkeling?

De Groep Cofinimmo doet aan vastgoedontwikkeling voor eigen rekening. Hieronder verstaat men zware renovatie van gebouwen die op lange termijn worden verhuurd en in de portefeuille gehouden. Dit maakt echter een optimalisering van het rendement mogelijk. Het hierin geïnvesteerde bedrag blijft beperkt tot maximaal 10 % van de investeringswaarde van de portefeuille, zodat dit geen impact heeft op het risicoprofiel van de vennootschap.

Doet de Groep Cofinimmo aan bouwpromotie?

Artikel 41 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 bepaalt dat GVVs niet mogen optreden als bouwpromotor. Onder bouwpromotor verstaat men diegene wiens beroep erin bestaat gebouwen op te richten of te laten oprichten om ze hetzij vóór de oprichting, hetzij tijdens de oprichting, hetzij binnen een termijn van vijf jaar na de oprichting, tegen betaling te verkopen. Overeenkomstig Artikel 41 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 treedt Cofinimmo niet op als bouwpromotor.

Waardering van de vastgoedportefeuille van de Groep Cofinimmo

Hoe wordt de waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep Cofinimmo bepaald?

De waarde van de vastgoedbeleggingen van de Groep Cofinimmo is de gemiddelde van de waarden die resulteren van twee waarderingsmethodes: de “ERV (Estimated Rental Value) capitalisation”-methode en de “DCF (Discounted Cash Flows)”-methode.

  • Bij de “ERV (Estimated Rental Value) capitalisation”-methode wordt de geschatte huurwaarde (ERV – Estimated Rental Value) van het pand gekapitaliseerd door een kapitalisatievoet te gebruiken die in overeenstemming is met de investeringsmarkt.
  • Voor de “DCF (Discounted Cash Flows)”-methode is een waardering nodig van de netto-huuropbrengst die het pand gedurende een welbepaalde periode op jaarbasis genereert. De projectieperiode varieert over het algemeen tussen 10 en 18 jaar. Aan het einde van die periode wordt een restwaarde berekend die rekening houdt met de verwachte huur en kapitalisatievoet.

Deze methodes worden verder uiteengezet op pagina 106 van het 2015 Jaarlijks Financieel Verslag.

Hoe wordt de waarde van de ontwikkelingsprojecten van de Groep Cofinimmo bepaald?

Gronden of grondig te renoveren gebouwen worden gewaardeerd aan de hand van de residuele waarderingsmethode. De waarde wordt bepaald door te definiëren welk type project op de site kan worden ontwikkeld, rekening houdend met de stedenbouwkundige beperkingen. Vervolgens worden de waarde van het eindproject en de te maken kosten berekend. Het verschil tussen beide schattingen is de residuele waarde. De opgelopen kosten tijdens de (her)ontwikkeling worden aan deze residuele waarde toegevoegd naarmate de werken vorderen.

Hoe worden activa, waarvan de huurvorderingen verkocht werden, boekhoudkundig verwerkt?

  • Op het moment van de verkoop van de huurvorderingen: De boekwaarde van de verkochte vorderingen wordt afgetrokken van de balans (rubriek “Vastgoedbeleggingen”). De netto-opbrengst van de verkoop wordt gebruikt om schulden af te betalen. Het verschil tussen de boekwaarde van de huurvorderingen en de netto-opbrengst wordt geboekt onder het financieel resultaat.
  • Recurrent na de verkoop: De terugname van de overgedragen huren wordt geboekt onder de resultatenrekeningen (rubriek “Netto-huurresultaat”). Dit is een non-cash rubriek. De variatie in de verwachte reële waarde van het gebouw aan het einde van de huur, door externe vastgoeddeskundigen bepaald ieder kwartaal, wordt geboekt onder de resultatenrekeningen (rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”). De tegenboeking gebeurt op de balans (rubriek “Vastgoedbeleggingen”).

Kantorenportefeuille van de Groep Cofinimmo

Waarom heeft Cofinimmo ervoor gekozen kantoorgebouwen om te bouwen tot andere bestemmingen?

Sinds enkele jaren lijdt de Brusselse kantorenmarkt aan een overaanbod met een sterke druk op de huurprijzen en een relatief hoge huurleegstand als gevolg. Daarentegen blijft de vraag naar woningen en bedden van woon- en zorgcentra groeien in Brussel. Binnen deze context heeft de Groep Cofinimmo ervoor gekozen twee van haar gebouwen om te bouwen tot woningen, om ze vervolgens te verkopen, en één van haar gebouwen om te bouwen tot een rusthuis, om het vervolgens op een lange termijn te verhuren. De betrokken gebouwen, die het einde van hun levensduur hadden bereikt, verlenen zich zeer goed tot de omvorming in deze andere bestemmingen dankzij hun structuur en geografische ligging.

Zorgvastgoedportefeuille van de Groep Cofinimmo

Hoe zijn de gezondheidssectoren georganiseerd in België, Frankrijk en Nederland?

In België:
Woonzorgcentra:

  • Er bestaan drie soorten uitbaters van woon- en zorgcentra in België: de openbare sector (OCMW), de non-profit sector (VZW) en de privéuitbaters. Elk type uitbater vertegenwoordigt ongeveer een derde van de markt.
  • Er bestaan drie soorten instellingen voor zorgbehoevende bejaarden: rusthuizen, woon-en zorgcentra en service flats. In tegenstelling tot de eerste twee instellingen, verlenen deze laatste geen medische diensten.
  • Ongeveer 50 % van de inkomsten van de uitbaters van woon-en zorgcentra is afkomstig van de sociale zekerheid. De andere helft komt van de bewoners.
  • Het aantal bedden van de woon-en zorgcentra is beperkt per geografische zone en wordt vastgelegd door de overheid.
  • De dagprijs die wordt betaald door een bewoner van een woon- en zorgcentrum bedraagt 30 EUR à 70 EUR, in functie van de geografische ligging van de instelling en de aangeboden diensten. De gemiddelde dagprijs bedraagt 40 EUR. Deze dagprijs mag niet worden verhoogd, tenzij in geval van indexatie of belangrijke renovatie.

Ziekenhuizen/klinieken:

  • Er bestaan drie soorten ziekenhuizen in België: de universitaire ziekenhuizen (15 %), de niet-universitaire ziekenhuizen (75 %) en de ziekenhuizen van de non-profit sector (10 %). De private klinieken maken 7 % uit van de markt.
  • Het grootste deel van de inkomsten van de openbare ziekenhuisuitbaters is afkomstig van de sociale zekerheid.

In Frankrijk:

  • Elke uitbater binnen de Franse gezondheidssector dient een wettelijke vergunning te krijgen om medische diensten te kunnen aanbieden.

Woon- en zorgcentra:

  • Er bestaan drie soorten uitbaters van woon- en zorgcentra in Frankrijk: de openbare sector (50 %), de non-profit sector (30 %) en de privéuitbaters (20 %).
  • Er bestaan meerdere soorten instellingen voor zorgbehoevende personen in Frankrijk: de EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) en de service flats voor hulp bij constante afhankelijkheid, en de SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) en de MPR (Médecine Physique et Réadaptation) voor hulp bij tijdelijke afhankelijkheid.
  • 70 % van de inkomsten van de uitbaters van EHPAD zijn afkomstig van de bewoners ("huisvestingtarief"). Ongeveer 20 % komt van de sociale zekerheid, in functie van de medische invulling van de instelling ("zorgtarief"). De resterende 10 % komt voornamelijk van de openbare financiën ("afhankelijkheidstarief").
  • De oprichting, omvorming of uitbreiding van een EHPAD is onderworpen aan een voorafgaande vergunning afgeleverd door de overheid. Elk project dient overigens te gebeuren via een oproep tot het indienen van projecten.
  • De dagprijs van een EHPAD wordt vrij bepaald door de instellingen, maar de jaarlijkse herziening is onderworpen aan een limiet die jaarlijks wordt vastgelegd door de overheid.

Ziekenhuizen/klinieken:

  • 80-90 % van de inkomsten van de ziekenhuisuitbaters is afkomstig van de sociale zekerheid. De overige 10-20 % komt van de patiënten en de private verzekeraars.

In Nederland:
Ziekenhuizen/klinieken:

  • De medische dienstverlening in Nederland wordt verzekerd door algemene, universitaire en gespecialiseerde ziekenhuizen en Zelfstandige Behandel Centra (ZBC).
  • Elke Nederlandse inwoner is verplicht een verzekering voor medische zorgen aan te gaan. De uitbaters van de gezondheidssector factureren hun diensten door aan de verzekeraars op basis van een lijst met 3 500 behandelingen. De gefactureerde prijzen en volumes zijn ofwel forfaitair door de overheid (toegekend budget aan de verzekeraars), ofwel door vrije onderhandelingen tussen uitbaters en verzekeraars vastgelegd.

Wat is het verschil tussen een "triple netto" en een "dubbel netto" huurovereenkomst?

Bij een "triple netto" huurovereenkomst zijn de operationele kosten van het vastgoed (dwz. de belastingen, de verzekeringen en het onderhoud) ten laste van de huurder. Bij een "dubbel netto" huurovereenkomst worden de onderhoudskosten (gedeeltelijk) gedragen door de eigenaar (bv. onderhoud van de structuur van het gebouw, van het dak, van de chassis).

Indien de normen binnen de gezondheidssector evolueren, zal de aanpassing aan deze normen onder de verantwoordelijkheid vallen van de eigenaar of de uitbater?

Dit hangt af van de bepalingen van de huurovereenkomst.

  • Bij een "triple netto" huurovereenkomst is de uitbater/huurder verantwoordelijk voor de aanpassing van het vastgoed aan de nieuwe normen.
  • Bij een "dubbel netto" huurovereenkomst dient men te kijken naar de bepalingen in het huurcontract. Indien, bijvoorbeeld, deze laatste voorziet dat het onderhoud van de chassis te laste zijn van de eigenaar, dan dient deze laatste ervoor te zorgen dat de afmetingen van de vensters conform de wetgeving is.

Indien het gaat over normen mbt. de uitbating van het woon- en zorgcentrum of het ziekenhuis zelf, zal de kost voor de aanpassing aan de normen ten laste zijn van de uitbater/huurder.

Wat is het risico voor de Groep Cofinimmo indien een zorguitbater failliet gaat?

De afgesloten overeenkomsten tussen de groep Cofinimmo en de uitbaters van het zorgvastgoed wordt gewaarborgd door de moedervennootschap van de uitbatende groep. Overigens, indien deze laatste de Groep zou verlaten, dan zou bij hem een contractuele bankwaarborg worden gevorderd. Ter herinnering, de uitbaters zijn verplicht een regelmatige financiële rapportering voor te leggen aan Cofinimmo waardoor de Groep hun financiële situatie actief en van dichtbij kan opvolgen.

Beheer van financiële middelen

Hoe worden de wettelijke schuldratio en de loan-to-value ratio van de Groep Cofinimmo berekend?

Wettelijke schuldratio:
Langlopende financiële schulden
+ Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
+ Handelsschulden en andere langlopende schulde
+ Kortlopende financiële schulden
+ Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
+ Handelsschulden en andere kortlopende schulden
= Totale schuld
/ Totaal activa (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
= Wettelijke schuldratio

Loan-to-value ratio:
De berekening kan verschillen van de ene financiële instelling naar de andere. De berekening hieronder is de meest beperkende voor de Groep Cofinimmo.
Langlopende financiële schulden (obligaties aan nominale waarde)
+ Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
+ Kortlopende financiële schulden
+ Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van afdekkingsinstrumenten)
- Kas en kasequivalenten
+ Cash collateral
= Netto financiële schuld

Vastgoedbeleggingen (aan reële waarde)
+ Vaste vorderingen financiële leasing
+ Vlottende vorderingen financiële leasing
= Totale waarde portefeuille

Netto financiële schuld
/ Totale waarde portefeuille
= Loan-to-value ratio

Naar welk doel streeft de Groep Cofinimmo m.b.t. haar wettelijke schuldratio en haar loan-to-value ratio?

Het beleid van de Groep Cofinimmo bestaat uit het handhaven van een schuldniveau dat dicht in de buurt van 50 % ligt. Dit niveau kan dus regelmatig de drempel van 50 % overschrijden en tot onder dit niveau zakken zonder dat dit een teken is dat het beleid in dit opzicht werd gewijzigd. Dit beleid is in lijn met het gematigd risicoprofiel van de activa en de cash flows van de Groep, en in het bijzonder met de lange resterende looptijd van haar huurcontracten.

Welk zijn de convenanten m.b.t. de schuld van de Groep Cofinimmo?

Wanneer de kredietovereenkomsten die Cofinimmo geniet, verwijzen naar een schuldlimiet, verwijzen ze naar de reglementaire ratio en is die begrensd op 60 %. Als deze drempel wordt overschreden, moet de Groep naar een niveau onder de drempel terugkeren binnen de zes maanden. Indien dit niet het geval is kunnen de financiële voorwaarden herzien worden.

Hoe wordt de ICR (Interest Covering Ratio) van de Groep Cofinimmo berekend?

Interest Covering Ratio :
Operationeel resultaat
+ Interesten op vorderingen financiële leasing
= EBITDA

Financiële lasten
- Financiële inkomsten
+ Interesten op vorderingen financiële leasing
+ Afschrijvingskosten van afdekkingsinstrumenten
= Netto financiële lasten

EBITDA
/ Netto financiële lasten
= Interest Covering Ratio

Wat is het renteafdekkingsbeleid van de Groep Cofinimmo?

Voor een gedetailleerd overzicht van het renteafdekkingsbeleid van de Groep Cofinimmo, gelieve de rubriek "Investeerdersrelaties/Informatie schuld" van onze website te consulteren.

Belastingsvragen

Wat zijn de voordelen van het GVV-statuut (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) in België, SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Cotée) in Frankrijk en FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) in Nederland?

De GVVs, SIIC en FBI zijn vrijgesteld van belasting op het merendeel van hun inkomsten. Als tegenprestatie dienen zijn aan een aantal verplichtingen te voldoen, namelijk de uitkering van hun resultaat. Voor meer informatie over het GVV, SIIC en FBI stelsel, gelieve de rubriek "Over Cofinimmo/Stelsels" van onze website te consulteren.

Kunnen alle dochtervennootschappen van Cofinimmo het GVV, SIIC of FBI stelsel krijgen?

Alle filialen van Cofinimmo kunnen het GVV (Belgische filialen), SIIC (Franse filialen) of FBI (Nederlandse filialen) stelsel krijgen. Het eerste filiaal van Cofinimmo dat het GVV-statuut verkreeg, was Pubstone NV. Dit statuut werd toegekend op 30.06.2011. Krachtens het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 heeft Cofinimmo 24 maanden vanaf deze datum om het geheel van haar filialen in GVV te converteren, behalve diegene waarvan zij aandelen bezit sinds ten minste 01.01.2009. Dit zijn Bolivar Properties NV, Belliard III-IV Properties NV, Cofinimmo Services NV en Leopold Square NV.

Hoe worden de dividenden van de Cofinimmo aandelen fiscaal behandeld?

In België wordt op het brutodividend 27 % roerende voorheffing ingehouden aan de bron, tenzij de aandeelhouder een bijzondere vrijstelling kan laten gelden. De roerende voorheffing van 27 % is in principe bevrijdend voor natuurlijke personen die voor eigen rekening investeren, entiteiten die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting en niet-inwoners die de aandelen niet hebben bestemd in het kader van een beroepsactiviteit in België. Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting is de roerende voorheffing van 27 % niet bevrijdend. Deze vennootschappen dienen de brutodividenden aan te geven en zullen onderworpen worden aan de vennootschapsbelasting ten belope van 33,99 % (behoudens eventuele toepassing van een verlaagd tarief). Bepaalde investeerders kunnen een vrijstelling of vermindering van de roerende voorheffing genieten krachtens een bepaling van het nationaal recht of een akkoord ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Potentiële beleggers wordt aangeraden een fiscale adviseur te raadplegen om zich te informeren over de specifieke fiscale gevolgen in het licht van hun persoonlijke situatie.